In Vlaamse steden wordt ongeveer 20% van de (ondergrondse) parkeerplaatsen bij nieuwbouw appartementen niet gebruikt. Het gevolg van al die lege parkeerplaatsen is dat de vastgoedprijzen ook meer dan eens de hoogte ingaan. Eigenaars die geen parkeerplaats nodig hebben, betalen voor hun appartement toch gemiddeld 30.000 euro meer. De meerkost zit vaak verrekend in het aankoopbedrag van de flat.
Opmerkelijke conclusies die Jeroen van Neck, alumnus van de Master in Real Estate Management en projectontwikkelaar bij Kolmont, trekt uit nieuw onderzoek.
Huidig parkeerbeleid maakt vastgoedprijzen duurder
Het lijkt onwaarschijnlijk, zeker omdat we allemaal wel eens op hopeloos op zoek zijn naar een parkeerplaatsje in de stad. En toch kampt Vlaanderen met een overschot aan parkeerplaatsen. Niet op straat uiteraard, wel ondergronds of achteraan nieuwe appartementsblokken. Daar staat zelfs 1 op de 5 parkeerplaatsen leeg. En volgens experts zal dat aantal de komende jaren alleen maar toenemen. Ze vragen dan ook dat de lokale overheden dringend maatregelen nemen.
Jeroen Van Neck onderzocht in het kader van de Master in Real Estate Management het probleem van leegstaande parkeerplaatsen. Het onderzoek werd gevoerd in regio Antwerpen, maar rondvraag leert dat de resultaten door te trekken zijn naar heel Vlaanderen.
“Iedereen beseft dat het van groot belang is om voldoende parkeergelegenheid te voorzien als je nieuwe appartementen bouwt. Zeker bij projecten van enige omvang is het belangrijk er alles aan te doen om mogelijke verkeershinder te vermijden. Maar zoals de situatie vandaag is, is het dikwijls wraakroepend. Eenvoudigweg omdat privatieve parkings onder gebouwen meer dan eens deels leegstaan, terwijl de openbare parkings - bijvoorbeeld pal in de stadscentra - dan weer overvol staan”
- Professor Bert De Vos, Master Real Estate Management bij AMS
Maar wat is het probleem nu juist? Vastgoedontwikkelaars zijn in Vlaanderen bij wet verplicht om bij een nieuwbouwappartement een strikt aantal parkeerplaatsen te voorzien. Gemeentebesturen vrezen immers bij nieuwbouw dat bewoners zonder deze parkeerplaatsen - meestal onder hun appartementsgebouw - in de straten in de omgeving zullen parkeren. In de praktijk wil dit zeggen dat gemeentebesturen de projectontwikkelaars verplichten tot het realiseren van 1,2 tot zelfs 2 parkeerplaatsen per wooneenheid, afhankelijk van de grootte van de woning. Maar niet iedereen heeft nood aan een eigen parkeerplaats.
Duurdere vastgoedprijzen
Merkwaardig genoeg leidt deze situatie indirect tot duurdere vastgoedprijzen in ons land. Want kopers die eigenlijk geen parking nodig hebben - en al zeker geen twee parkings - moeten die vaak toch verplicht afnemen. En dat zorgt gemakkelijk voor een meerkost van gemiddeld 30.000 euro bij de aankoop van een appartement.
“Dit komt de betaalbaarheid van vastgoed zeker niet ten goede. We moeten daarom een efficiëntere manier vinden om de behoeftes van de mensen juist in te schatten. Als we dat doen, zal dat automatisch ook z’n impact hebben op de prijzen van appartementen.”
- Jeroen Van Neck
Nieuwe "slimme" parkeernorm
Bij het bepalen van het aantal parkeerplaatsen bij nieuwbouwappartementen wordt er - volgens de normen van de overheid - gewerkt met een minimumnorm. En daar wringt het schoentje. Het opleggen van zo’n minimumnorm betekent letterlijk dat er een minimum aantal parkeerplaatsen wordt voorzien. Wat daarbij opvalt, is dat er geen rekening wordt gehouden met de invloed van gezinsgrootte, inkomen, het autobezit aangevuld met de groei van dat bezit, openbaar vervoer én de deeleconomie, want mensen delen steeds vaker hun auto met anderen. Volgens het Vlaams Netwerk Autodelen maken sinds april 2018 al ruim 100.000 mensen gebruik van deelauto’s, een positief signaal dus dat een deeleconomie in de toekomst geen ijdele hoop meer is.
Opmerkelijk is dat de onderzoekers vaststellen dat België één van de laatste Europese landen is waar men vasthoudt aan die zogeheten minimumnorm. In heel wat andere, ons omringende landen, wordt gewerkt met een maximumnorm. Daarbij geeft de gemeente of stad aan hoeveel parkeerplaatsen er maximum voorzien moeten worden, maar er kunnen dus ook minder gebouwd worden, afhankelijk van de noden.
Om beter te kunnen inschatten hoeveel parkeerplaatsen er nu écht nodig zijn bij een nieuw appartementsgebouw - én omdat vastgesteld is dat de huidige normen vaak tekort schieten - heeft vastgoedontwikkelaar Kolmont samen met de Antwerp Management School (Master Real Estate) een “slimme” norm ontwikkeld. Die gebruikt actuele cijfers en houdt wél rekening met externe factoren, zoals het openbaar vervoer, zelfrijdende auto’s of deelauto’s.
Alternatieven
Zo werd een “gemiddeld” appartementsgebouw aan de Frankrijklei in Antwerpen doorgelicht op basis van de nieuw ontwikkelde norm. Wat blijkt? Volgens de parkeernorm in Antwerpen - de minimumnorm dus - moesten er voor de 30 appartementen in dit nieuwbouwproject 59 parkeerplaatsen voorzien worden. Volgens de “slimme norm” waren er maar 40 parkeerplaatsen nodig.
“Met de minimumnorm zou men dus een overaanbod van 19 plaatsen creëren. Als je weet dat men dit consequent doet, kan je je inbeelden dat we met een groot probleem zitten dat vaak onzichtbaar blijft voor de buitenwereld. En precies dat moet aangepakt worden, zeker in het kader van duurzaam en efficiënt ruimtegebruik.”
- Jeroen Van Neck
De onderzoekers pleiten er onder meer voor om de parkeervoorzieningen voor de nieuwe Vlaamse appartementen - zeker in de steden - beter en efficiënter af te stemmen op de behoefte van de eigenaars. En dat zeker met de trends van de deeleconomie en de opkomst van de zelfrijdende auto in het achterhoofd. Overdag zouden die honderden leegstaande parkings bijvoorbeeld ingevuld kunnen worden door mensen die in de buurt werken, ‘s avonds kan de buurtbewoner er dan zelf zijn wagen parkeren. Het is maar één van de vele opties voor een duurzamer parkeerbeleid in Vlaanderen en een gestructureerder ruimtegebruik, zo luidt het bij zowel Kolmont als de Antwerp Management School.
Meer weten?
