Bert de Vos is een van de docenten van de Master in Real Estate. Voor het vak taxatieleer staat hij stil bij alle mogelijk factoren die invloed hebben op de waardebepaling van een woning. Op 30 november bespreekt hij deze factoren in zijn sessie op de AMS Inspiration Night. Waarom je dit niet wilt missen? “Juist in België zijn deze factoren voor veel mensen interessant, omdat veel Belgen een eigen woning hebben.”
In België vragen we ons niet vaak af of er een markt is voor een vastgoedobject. Niet in alle culturen is dat het geval, dus is het leerzaam om het denken over waardebepaling wat breder en abstracter te trekken. Ik kom op heel veel onverwachte plaatsen vastgoedwaarderingen tegen en begrijp dan vaak niet hoe men tot die waardering is gekomen. Waarom is dit huis 300.000 euro en dat huis 400.000 euro? Welke methodiek hanteren ze?
Uitdagingen
Die verantwoording is belangrijk voor het vertrouwen in de sector, maar hoe kun je alle meespelende factoren integreren in een mathematisch model? Daarnaast zijn waarde en prijs twee verschillende begrippen. Er zijn wel templates beschikbaar om de waarde te bepalen, maar iedere taxateur hanteert een andere methode.
Je moet over data kunnen beschikken om methoden van waardebepaling toe te kunnen passen. Een probleem daarbij is dat dergelijke data slechts beperkt beschikbaar zijn in België omdat iedereen zijn informatie afschermt. Dit zorgt ervoor dat twee rapporten voor het zelfde vastgoedobject sterk van elkaar kunnen verschillen. De huiseigenaar kan hier zowel winnaar als verliezer bij zijn, maar denk ook aan eigenaren van KMO-gebouwen, kantoren, winkels, scholen, musea, kerken, etc.
Onzekerheidsfactoren
Alle factoren die waarde bepalen kennen een zekere mate van onzekerheid. Neem een huis met een zwembad. Je zou denken dat een huis met een zwembad meer waard is dan zonder zwembad. Als van de 100 kandidaten voor het huis er maar 10 geïnteresseerd zijn in een zwembad, dan is het zwembad een onzekerheidsfactor. Een ander voorbeeld zijn zonnepanelen. Zonnepanelen verhogen de waarde van de woning, maar op die zonnepanelen wordt nu een belasting geheven. Hierdoor is ook het hebben van zonnepanelen een onzekerheidsfactor.
Samengevat hebben dus alle factoren die waarde bepalen inherent een graad van onzekerheid. Hoe meer data je hebt, hoe zekerder je deze onzekerheid kan maken en des te accurater de waarde bepaald kan worden. Een andere belangrijke factor voor de waardebepaling is de vraag ‘wie heeft de waarde nodig en voor welk doel?’. Is de waardebepaling nodig om je huis te verkopen? Voor je brandverzekering? Voor je erfenisrechten? En een koper ziet liever een andere waarde dan een verkoper. In zo’n markt kun je enkel opereren door de methodieken te bestuderen en de wetenschappelijke relevantie ervan te verkennen.
Methodieken
Er zijn grosso modo drie methodieken beschikbaar om de waardering van vastgoed te bepalen: de vergelijkende methode, de kostprijsmethode en de discounted cash flow-methode. Over deze methoden is heel wat studie verricht en literatuur beschikbaar waar we tijdens de Inspiration Night dieper op ingaan.
Tijdens onze AMS Inspiration Night op 30 november ging Bert verder in op deze factoren en hoe een gefundeerde en professionele waardering van vastgoed tot stand komt. Klik op de button en lees het verslag.
