Het afgelopen jaar kende het vastgoedlandschap verschillende belangrijke evoluties. Wouter Neven is advocaat bij advocatenkantoor Lydian en docent in ons programma Vastgoedrecht. Als hoofd van het departement Vastgoed, Milieu & Regelgeving houdt hij zich dagelijks bezig met strategisch advies, contracten en transacties met betrekking tot bedrijven en overheden. We vroegen hem met welke recente evoluties het vastgoedrecht te maken krijgt en hoe die het werk van vastgoedprofessionals zullen beïnvloeden.
Ten eerste werd op 14 juli 2017 het voorontwerp van het Vlaams Huurdecreet goedgekeurd, dat vanaf 1 september 2018 in werking zal treden. Het zal een belangrijke invloed hebben op woninghuur en de particuliere markt en wil voornamelijk de woonzekerheid en –kwaliteit waarborgen. Een tweede nieuwigheid is de invoering van btw op onroerende verhuur, die recuperatie van de btw van de investeerder eindelijk mogelijk maakt. Ten slotte vormt ook de verplichte aansprakelijkheidsverzekering voor aannemers en andere dienstverleners in de bouwsector een belangrijke ontwikkeling, die discriminatie tussen architecten en deze partijen in de bouwsector moet opheffen.
Vlaams Huurdecreet
Een eerste belangrijke mijlpaal in recente vastgoedevoluties is het Vlaams Huurdecreet dat tot stand is gekomen vanuit de visie dat de huurmarkt nood heeft aan betere huurwoningen. Zo impliceert het nieuwe decreet onder meer dat de verhuurder een conformiteitsattest kan bezorgen aan de huurder, i.e. een attest dat stelt dat de woning voldoet aan de kwaliteitsnormen. “Dat is een belangrijke stap voorwaarts voor beide partijen”, aldus Wouter. “Enerzijds voor de verhuurder - een conformiteitsattest maakt het voor hem makkelijker om een kwalitatieve prijs te bekomen - en anderzijds voor de huurder, die absolute zekerheid heeft dat de woning of het appartement dat hij huurt kwalitatief is. Bovendien gaan ook ‘huisjesmelkers’ het moeilijker krijgen om woningen te verhuren die niet voldoen aan de kwaliteitseisen.”
"Op lange termijn gaat dus niet alleen de kwaliteit van de verhuurde goederen omhoog, maar zit ook het aantal te verhuren woningen in de lift."
Door het conformiteitsattest komen ook de verouderde woningen in grootsteden weer op het voorplan. “Oudere woningen liggen investeerders vaak zwaar op de maag, omdat hun renovatie een prijzig karwei is. Door het conformiteitsattest zouden die woningen echter aan een nieuw aantal vereisten moeten voldoen, opdat ze toch bewoonbaar zouden zijn. Op lange termijn gaat dus niet alleen de kwaliteit van de verhuurde goederen omhoog, maar zit ook het aantal te verhuren woningen in de lift.” Dit zijn belangrijke zaken voor het particuliere huurlandschap, dat desalniettemin slechts deel van de totale huurmarkt uitmaakt.
Btw op onroerende verhuur
Een andere nieuwigheid waarbij investeerders de vlag uitsteken, is namelijk de btw op onroerende verhuur en professioneel vastgoed (m.u.v. logistiek vastgoed). “Vandaag de dag valt gewone huur niet onder btw en zoeken investeerders naar oplossingen om btw te recupereren, zoals onroerende leasing, contracten met terbeschikkingstelling en doorrekening in de huur.” De nieuwe maatregel uit het zomerakkoord van 26 juli 2017 suggereert echter een optioneel systeem waarbij btw aanrekenen op onroerende verhuur wel mogelijk is, maar enkel voor nieuwe gebouwen die hoofdzakelijk voor beroepsdoeleinden worden gebruikt.
"Er zullen veel oude gebouwen gerenoveerd gaan worden zodat ze als nieuw gekwalificeerd kunnen worden."
Dat heeft niet alleen een grote impact op de professionele investeringsmarkt, maar ook belangrijke sociale en ecologische effecten. “Oude gebouwen vallen nog steeds onder het oude principe. Echter, als men een oud gebouw voldoende renoveert, kan het ook terug als nieuw kwalificeren.” Dit zou tot gevolg kunnen hebben dat oude gebouwen zwaar gerenoveerd gaan worden. Daarnaast heeft de wet ook een indirecte, positieve impact op het milieu. “Oude, energieverslindende gebouwen die gerenoveerd worden, gaan namelijk voldoen aan de nieuwe energetische vereisten.”
Wet Peeters-Borsus
Een derde ontwikkeling waarvoor juridische vastgoedprofessionals al een tijdje op het vinkentouw zitten, is de verplichte aansprakelijkheidsverzekering voor aannemers en andere dienstverleners in de bouwsector. “Vandaag de dag is enkel de architect krachtens de wet verzekeringsplichtig. In bouwgeschillen worden architecten en aannemers echter vaak samen veroordeeld door de rechtbank, maar wordt de architect daarbij dikwijls onterecht in solidum aansprakelijk gehouden.“ In 2007 kwam het Grondwettelijk Hof echter op het voorplan, omwille van discriminatie door de wetgever. “Tot op heden bestond deze wettelijk verplichte aansprakelijkheidsverzekering enkel voor architecten door een oude wet uit 1939 waarmee die titel ook beschermd werd. Voor bepaalde soort werken moét je namelijk een beroep doen op een architect. De verzekeringsplicht van die architect was dan een tegemoetkoming voor de particuliere woningeigenaar.”
“In Frankrijk kent men deze wettelijke verzekeringsverplichting al en je ziet daar dat het technisch bouwen wel iets aan stiptheid heeft ingeleverd.”
Tien jaar later wordt met de Wet Peeters-Borsus een regel voorzien die ook de aannemer en alle andere dienstverleners in de sector een verzekeringsplicht oplegt. “De bedoeling van de wet is om discriminatie op te heffen en om de consument te beschermen tegen de insolvabiliteit van tussenkomende partijen in de bouwsector.” De verplichte aansprakelijkheidsverzekering voor aannemers en andere dienstverleners in de bouwsector geldt namelijk enkel voor woningen die uitsluitend of hoofdzakelijk bestemd zijn voor bewoning, niet voor kantoorgebouwen of voor logistiek vastgoed. “In Frankrijk kent men deze wettelijke verzekeringsverplichting al en je ziet daar dat het technisch bouwen wel iets aan stiptheid heeft ingeleverd, want men "is toch verzekerd”. Ik denk echter dat het hier niet zo’n vaart zal lopen want aannemers hebben nog wel altijd een reputatie hoog te houden.”
Juridisch en strategisch bijblijven
Het blijkt wel dat de niet-particuliere vastgoedmarkt een stuk minder sterk gereguleerd wordt dan de particuliere markt. Deze professionals worden sterk en slim genoeg geacht om zelf te onderhandelen. Toch gebeurt het soms dat bepaalde actoren in het veld niet mee zijn met de recentste evoluties. Niet alleen kleine bedrijven maken dit mee, ook grote vastgoedspelers zijn het slachtoffer.
"Wanneer bepaalde groepen samenwerken of net actief zijn in de sector, worden samenwerkingen soms niet eens concreet op papier gezet."
“De oorzaak hiervan is de snelheid van het proces: bedrijven zijn vaak klantgericht en wensen snel zaken te doen. Wanneer bepaalde groepen samenwerken of wanneer je net actief bent in de sector, worden samenwerkingen soms niet eens concreet op papier gezet. Als er dan een advocaat aan te pas komt, zit je in de penarie – je kan namelijk niet discussiëren over iets dat niet op papier staat.”
Als docent in onze opleiding Vastgoedrecht probeert Wouter de deelnemers altijd bewust van te maken van dit belang. “Zet je afspraken zeker op een realistische manier op papier en maak een risicoschatting over hoe gedetailleerd en uitgebreid dit zou moeten zijn. Zo voorkom je een hoop problemen.”
Wil je meer nieuwe inzichten en belangrijke tips? Leer juridische problemen en opportuniteiten te herkennen, kwalificeren en aan te pakken in onze opleiding Vastgoedrecht.
