Kris Du Bois is advocaat en doceert reeds zeven jaar Vastgoedrecht aan Antwerp Management School. Zijn advocatenpraktijk houdt zich dagelijks bezig met uitdagingen voor vastgoedinvesteerders, waaronder ook de problematiek van slechte huurders. Hij laat zijn licht schijnen over het spookbeeld van ‘slechte huurders’ en legt uit hoe u de impact van slechte huurders op het rendement kan terugdringen.
Investeren in vastgoed is vandaag een van de beste manieren om geld te laten renderen. Spaargeld brengt op de bank te weinig op, wat maakt dat er meer en meer belangstelling is om vastgoed te kopen en het vervolgens te verhuren. Zowel investeerders als particulieren kiezen tegenwoordig voor dit type investering, omdat ze momenteel immers als veiliger en stabieler wordt aangevoeld dan het investeren van geld in de financiële markt. Dat blijkt bijvoorbeeld uit de cijfers van de notarisbarometer: het aantal vastgoedtransacties ligt in 2016 8,4% hoger dan in 2015. Er is echter een groot punt dat kandidaat-kopers tegenhoudt om de sprong te wagen: de eventuele last die men zou ondervinden van huurders.
“ik raakte verdorie gemakkelijker van mijn vrouw af, dan van al mijn slecht betalende huurders”
Het is in dat kader dat een vastgoedinvesteerder mij ooit zei: “Ik ben recent gescheiden en ik raakte verdorie gemakkelijker van mijn vrouw af, dan van al mijn slecht betalende huurders!” Iedereen uit de sector kent wel verhalen van huurders die meer dan zes maanden huurachterstand hebben, maar toch niet uit het pand worden gezet door een rechter, omdat ze zogenaamd een ‘tweede’ kans verdienen. De fundamentele vraag is echter of die verhalen eerder regel dan uitzondering zijn en of het doembeeld van de overbeschermde huurders geen overdreven karikatuur is.
Het is hierbij vooral belangrijk dat de problematiek van de slechte huurders in een juist perspectief wordt geplaatst: niet elke huurder is des duivels en niet elke verhuurder is huisjesmelker. Bovendien moeten we ook de ongenaakbaarheid van een huurder met een korreltje zout nemen. Ten eerste wil ik verduidelijken dat de overbescherming van de huurder een fenomeen is dat zich voordeed vanaf begin de jaren tachtig tot ongeveer 2010. Nu is er terug meer balans tussen de bescherming van de belangen van de huurder en die van de verhuurder. Toegegeven: bij enkele zaken zijn er nog problemen in de afweging van de respectievelijke belangen, bijvoorbeeld omdat er te hoge voorwaarden zijn vooraleer de huurders uit het pand kunnen worden gezet, maar dat zijn echt uitzonderingen. Gespecialiseerde advocaten weten hoe ze dat proactief kunnen aanpakken.
“Overbescherming van de huurder is een fenomeen dat zich voordeed in het verleden”
Ten tweede is er in de juridische behandeling een zeer groot onderscheid tussen zeer goede en minder goede tot slechte verhuurders. Voor de verhuurders die zelf amateuristisch of onnauwkeurig te werk gaan tegenover hun huurders, is de balans compleet doorgeslagen richting huurder. Zij moeten niet op medewerking van het juridisch apparaat rekenen. Verhuurders die de regels niet tot in de puntjes volgen, worden afgestraft en krijgen inderdaad hun huur niet ingevorderd en hun slechte huurders niet uitgezet. Daarom is het belangrijk dat je niet ongeïnformeerd gaat verhuren.
“Cliënten die nauwgezet onze instructies en de regels opvolgen, krijgen veel gemakkelijker dan vroeger hun vorderingen voor de rechtbank toegekend.”
Verhuurders hebben vaak recht op enkele maanden huurachterstal maar worden door de huurder –bijgestaan door huurdersbond, Test Aankoop, advocaten, etc.- gegijzeld omdat andere zaken niet in orde zijn. Het gaat dan bijvoorbeeld om de afwezigheid van rookmelders, elementaire vereisten van bewoonbaarheid, verplichte bijlagen en slechte huurovereenkomsten. Niet zelden starten verhuurders een procedure tot invordering van achterstallige huur, om finaal zelf te moeten opleggen aan de huurder. Drama.
Desalniettemin, onze cliënten-verhuurders en vastgoedinvesteerders die onze instructies en de regels wél nauwgezet opvolgen, krijgen veel gemakkelijker dan vroeger hun vorderingen voor de rechtbank toegekend. Kortom, in de verhuurmarkt moet men niet dramatiseren, wel professionaliseren!
We kunnen concluderen dat de tijd voorbij is dat men op een vodje papier een half krot kon verhuren en na wat geblaf de huur toch kon innen. Vandaag geldt: ofwel is alles zeer goed in orde, zowel het huurpand zelf als de administratie en zullen huurprocedures snel en makkelijker dan vroeger verlopen. Ofwel is (net) niet alles in orde, and then it will be a struggle…
