Bert de Vos is een van de docenten van Taxatieleer. Tijdens zijn eerste les stelt hij meteen iedereen op scherp. Aan de hand van allerlei locatiefoto’s vraagt Bert de deelnemers: “Is hier een markt voor?”. “Velen van de vastgoedprofessionals hebben de neiging snel te antwoorden, maar ze laten vaak een belangrijke factor buiten beschouwing: cultuur.”
België
Er wordt stilgestaan bij alle mogelijk factoren die invloed hebben op de waardebepaling van een woning. De aangehaalde contradicties en uitdagingen uit dit denkproces worden nadien geadresseerd in de lessen. “Juist in België zijn deze factoren voor veel mensen interessant, omdat veel Belgen een eigen woning hebben.”
In België staan we niet vaak stil bij de vraag of er een markt is voor een vastgoedobject, dat is namelijk wel het geval. Niet in alle culturen is dat echter zo, dus het is goed om het denken over waardebepaling wat breder en abstracter te trekken. Bert: “Er was jaren geleden zo’n eerste les van Taxatieleer die om drie uur ’s nachts gestopt is. Na zes uur zijn we verhuisd naar het café aan de overkant waar we zijn blijven discussiëren. We zaten daar met laptops en foto’s, omdat kandidaten alle mogelijke culturele overwegingen helemaal wilden doorwerken. Ook cafégangers en de postbode deden mee.”
Waarderingsmethoden
Bert stelt veel waarderingen in vraag: “ik kom op heel veel onverwachte plaatsen waar vastgoed gewaardeerd wordt. Ik begrijp vaak niet hoe ze daartoe komen. Waarom is dit huis 300.000 euro en dat huis 400.000 euro? Welke methodiek hanteren ze? De verantwoording is belangrijk voor het vertrouwen in de sector.”
In contrast met het emotionele element zijn er grosso modo drie methodieken beschikbaar om de waardering van vastgoed te bepalen: de vergelijkende methode, de kostprijsmethode en de discounted cashflowmethode. Over deze methoden is heel wat studie verricht en literatuur beschikbaar. “Als Antwerp Management School willen wij een platform aanbieden om minstens een basiskennis over deze methoden op te doen. Op deze manier draagt AMS maatschappelijk en intellectueel bij tot de professionalisering van de vastgoedsector.”
Waarderingsrapporten
Er kan stilgestaan worden bij de vraag hoe zo’n waarderingsrapport is opgebouwd. Hoe kunnen al deze factoren, waar deelnemers het eerste jaar gretig over discussiëren, geïntegreerd worden in een mathematisch model? “En dan nog te bedenken dat waarde en prijs twee verschillende begrippen zijn. Er zijn wel templates beschikbaar om de waarde te bepalen, maar iedere taxateur hanteert een andere methode. Wij zouden als kenniscentrum graag bijdragen aan een wetenschappelijk verantwoorde standaardisatie. Belangrijk hierbij is dat je over data moet beschikken om methoden van waardebepaling toe te kunnen passen. Een probleem daarbij is dat dergelijke data slechts beperkt beschikbaar zijn in België gezien iedereen zijn informatie afschermt. Dit zorgt ervoor dat de een totaal ander rapport kan opleveren dan de ander. De huiseigenaar kan hier zowel winnaar als verliezer bij zijn, maar denk ook aan eigenaren van KMO-gebouwen, kantoren, winkels, scholen, musea, kerken, etc. In zo’n markt kun je enkel opereren door de methodieken te bestuderen en de wetenschappelijke relevantie ervan te verkennen.”
Onzekerheidsfactoren
“Alle factoren die waarde bepalen kennen een zekere maat van onzekerheid.” stelt Bert. “Ik noem als voorbeeld een huis met een zwembad. Je zou denken dat een huis met een zwembad meer waard is dankzij het zwembad. Als van de 100 kandidaten voor het huis er maar 10 geïnteresseerd zijn in een zwembad, dan is het zwembad een onzekerheidsfactor. Een ander voorbeeld zijn zonnepanelen. Zonnepanelen verhogen de waarde van de woning, maar op die zonnepanelen wordt nu een belasting geheven. Hierdoor is ook het hebben van zonnepanelen een onzekerheidsfactor.”
Samengevat hebben dus alle factoren die waarde bepalen inherent een graad van onzekerheid. Hoe meer data je hebt, hoe zekerder je deze onzekerheid kan maken en des te accurate de waarde bepaald kan worden. “Een andere belangrijke factor voor de waardebepaling is de vraag ‘wie heeft de waarde nodig en voor welk doel?’. Is de waardebepaling nodig om je huis te verkopen? Voor je brandverzekering? Voor je erfenisrechten? En een koper ziet liever een andere waarde dan een verkoper.”
Opleiding
Taxatieleer is een opleiding voor makelaars, financiële managers, notarissen, advocaten, financiële planners, architecten en andere professionals die te maken hebben met het waarderen van vastgoed. “Het doel van ons programma is om deelnemers een overzicht te geven van de vele factoren die invloed hebben op de waardebepaling. Factoren die financieel zijn, die maatschappelijk zijn, die technisch zijn of bijvoorbeeld juridisch zijn. Deelnemers leren openstaan voor andere redeneringen en leren dat taxatieleer geen exacte wetenschap is. Je gaat dan ook buiten met een ruime kijk op de dynamiek van de vastgoedmarkt en waardebepaling.”
