Wouter Neven is advocaat bij advocatenkantoor Lydian en docent in ons programma Vastgoedrecht. Regelmatig schrijft hij over verschillende belangrijke evoluties in het vastgoedlandschap. Deze keer de aangekondigde betonstop in Vlaanderen: hoe staat het daar nu mee?
Een belangrijke stap in de richting van het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen, dat het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen zal vervangen, was de goedkeuring van het Witboek Beleidsplan Ruimte Vlaanderen door de Vlaamse Regering op 30 november 2016.
Het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen zal de strategie bevatten voor de ruimtelijke ontwikkeling in Vlaanderen voor de komende decennia.
"De Vlaamse Regering wil de druk op de open ruimte verminderen door het bestaande ruimtegebruik te intensiveren."
Een veelbesproken maatregel in het Witboek Beleidsplan Ruimte Vlaanderen is de zogenaamde "betonstop". De Vlaamse Regering wil immers de druk op de open ruimte verminderen door het bestaande ruimtegebruik te intensiveren en bijgevolg meer te doen met de reeds ingenomen ruimte. Momenteel is een derde van de ruimte in Vlaanderen bebouwd.
Vandaag de dag wordt dagelijks 6 hectare open ruimte ingenomen. Vanaf 2025 mag nog maximum 3 hectare per dag worden ingenomen, om vervolgens vanaf 2040 geen open ruimte meer in te nemen. Hier staat tegenover dat het aantal huishoudens tegen 2060 met 19 procent zou stijgen.
"Vandaag de dag wordt dagelijks 6 hectare open ruimte ingenomen. Vanaf 2040 mag dat niks meer zijn terwijl het aantal huishoudens tegen 2060 met 19 procent zal stijgen."
Daarnaast kondigde de Vlaamse Regering aan het bestaande ruimtegebruik te verbeteren door enkel het ruimtegebruik op goed gelegen (lees: goed omsloten) locaties met voldoende voorzieningen uit te breiden. De woondichtheid rond vervoersknooppunten moet opgedreven worden.
De herontwikkeling van in onbruik geraakte bedrijventerreinen, havengebieden en bestaande woonwijken op goed gelegen locaties, zal aan belang winnen door deze verschuiving van uitbreiding naar transformatie. Het Witboek Beleidsplan Ruimte Vlaanderen geeft aan dat maar liefst 10 procent van de oppervlakte in Vlaanderen voor herontwikkeling in aanmerking komt. Concreet kunnen bestaande gebouwen verbouwd of vervangen worden of kan de functie ervan wijzigen.
"Het Witboek Beleidsplan Ruimte Vlaanderen geeft aan dat maar liefst 10 procent van de oppervlakte in Vlaanderen voor herontwikkeling in aanmerking komt."
Dit laatste betekent dat bestaande gebouwen opgesplitst zullen worden in compactere eenheden, dat bijkomende verdiepingen worden toegevoegd aan bestaande gebouwen en dat toekomstige gebouwen hoger zullen zijn.
Het lot van door de betonstop geaffecteerde grondeigenaars
Verhoging planschade?
Om het draagvlak voor de betonstop te vergroten, kondigde minister van Omgeving, Natuur en Landbouw Schauvliege aan dat de planschade verhoogd zou worden. Planschade is een vergoeding voor het waardeverlies dat een grondeigenaar ondervindt ten gevolge van een bestemmingswijziging.
"Momenteel bedraagt de planschadevergoeding 80 procent van de waardevermindering. Minister Schauvliege stelt nu voor dit bedrag op te trekken tot 100 procent."
Momenteel bedraagt de planschadevergoeding 80 procent van de waardevermindering van de grond als gevolg van de bestemmingswijziging. De waardevermindering is het verschil tussen de geïndexeerde oorspronkelijke aankoopprijs en de waarde op het ogenblik dat het recht op planschadevergoeding ontstaat.
Minister Schauvliege stelt nu voor dit bedrag op te trekken tot 100 procent van de werkelijke waarde van het perceel.
Verhoging planbaten?
Om de verhoogde planschade gedeeltelijk te kunnen bekostigen, stelt minister Schauvliege eveneens voor om de planbaten te verhogen. Dit is een belasting op de meerwaarde die een perceel krijgt door een bestemmingswijziging. De maximale planbatenheffing zou hierdoor worden opgetrokken van 30 procent naar 50 procent.
Momenteel bedraagt de planbatenheffing tussen 1 en 30 procent van de geschatte meerwaarde van het perceel. De meerwaarde wordt progressief belast per schijf. Zo wordt de meerwaarde van 0 tot 12.500 euro belast tegen 1 procent. Van 50.000 tot 100.000 gaat het om 5 procent. Het deel van de meerwaarde boven 500.000 euro wordt tegen 30 procent belast.
Handel in ontwikkelingsrechten?
Zoals gezegd beoogt de Vlaamse Regering meervoudig grondgebruik te vergemakkelijken. De Vlaamse Regering wenst deze doelstelling te combineren met de compensatie van de geaffecteerde grondeigenaren en wenst hiervoor de grond en het recht erop te bouwen van elkaar los te koppelen. Een door de betonstop geaffecteerd grondeigenaar zou bouwrechten verkrijgen welke hij tegen vergoeding kan verkopen aan een persoon in een gebied waar het ruimtegebruik verhoogd wordt. Deze laatste kan op basis van de aangekochte bouwrechten de bijkomende bouwlagen ontwikkelen.
"Een door de betonstop geaffecteerd grondeigenaar zou bouwrechten verkrijgen welke hij tegen vergoeding kan verkopen aan een persoon in een gebied waar het ruimtegebruik verhoogd wordt."
Ook een planologische ruil – waarbij een perceel waar niet langer gebouwd mag worden wordt ingeruild voor een perceel waar dat nog wel mag – zou tot de mogelijkheden behoren.
Verdwijnende bouwgronden
In de Vlaamse gewestplannen werd veertig jaar geleden 28.250 hectare bestemd als woonuitbreidingsgebied, een bouwreserve waarvan momenteel 13.000 hectare nog niet bebouwd werd.
"75 procent van onze beschikbare bouwgrond is overbodig"
Uit een bevraging van steden en gemeenten blijkt dat deze bereid zijn 30 procent van deze bouwreserve te schrappen en aan te duiden als open ruimte. Deze gronden ontwikkelen zou overigens te duur zijn. Daarenboven zou aan de hand van een verdere verticale verstedelijking van de momenteel bebouwde percelen drie miljoen mensen gehuisvest kunnen worden, hetgeen zou impliceren dat 75 procent van de beschikbare bouwgrond overbodig is.
Op basis van deze informatie zal de Vlaamse Regering een lijst van woonuitbreidingsgebieden opstellen die niet langer in aanmerking zullen komen voor ontwikkeling.
Betonstop anno 2017
Momenteel is het afwachten op het ontwerp Beleidsplan Ruimtelijke Ordening. Desalniettemin beoogt minister Schauvliege ook vandaag de dag reeds de open ruimtes beter te beschermen. In de omzendbrief van 7 juli werden richtlijnen gegeven aan lokale besturen aangaande "een gedifferentieerd ruimtelijk transformatiebeleid in de bebouwde en de onbebouwde gebieden". De omzendbrief maakt een onderscheid tussen bebouwde en onbebouwde gebieden. Onder deze eerste categorie vallen stedelijke gebieden, geselecteerde kernen, woonconcentraties en bedrijventerreinen. Alle andere gebieden worden als onbebouwd gekwalificeerd.
"Enkel indien geen ontwikkeling, herstructurering of transformatieproces mogelijk is binnen de bebouwde gebieden, kan de ontwikkeling buiten de bestaande reeds verharde ruimte overwogen worden."
Opdat een stedenbouwkundige vergunning verleend zou worden ten aanzien van onbebouwd gebied, is vereist dat de verzoeker aan de hand van een behoefte- en voorzieningenstudie aantoont dat er binnen het onbebouwde gebied behoefte is aan het bewuste gebouw en dat het niet gerealiseerd kan worden in bebouwd gebied. Enkel indien geen ontwikkeling, herstructurering of transformatieproces mogelijk is binnen de bebouwde gebieden, kan de ontwikkeling buiten de bestaande reeds verharde ruimte overwogen worden.
Minister Schauvliege beoogt met deze omzendbrief – geheel in lijn met de aangekondigde betonstop – dat bebouwde gebieden door middel van een duurzame ruimtelijke ordening hun groeipotentieel zouden kunnen benutten en dat de open ruimte nu reeds gedeeltelijk gevrijwaard kan worden.
Wouter volgt deze ontwikkelingen namens Lydian op de voet en houdt ons ervan op de hoogte.
