Tijdens zijn sessie op onze Inspiration Night besprak Bert De Vos hoe vastgoedwaarderingen tot stand komen. “Ik ga jullie geesten dotteren om te zorgen dat vastgoed bij jullie binnensluipt. Ik hoop dat deze sessie jullie zal inspireren om jullie business te vormen.” Onze blik zou inderdaad al snel een stuk breder worden.
Het Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) omschrijft vastgoedwaarde als volgt: “Het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.“ Akkoord, maar hoe komt dat geschatte bedrag tot stand waarover die twee partijen moeten overeenkomen?
Om tot een waarde te komen voor verschillende objecten maken we in de westerse landen veelal gebruik van een van de volgende drie methoden.
- De vergelijkende methode: “Dat huis in de buurt lijkt op het mijne dus kan ik mijn vraagprijs daar op baseren.”
- De vervangingsmethode: “Wat kost het om hetzelfde gebouw opnieuw te bouwen, met hetzelfde materiaal en op de zelfde manier?”
- De discounted cash flow-methode: “Hoe kan ik de waarde van een reeks toekomstige cash-stromen vandaag berekenen om op basis van die inkomsten de actuele waarde te bepalen?”
Wat is het waard?
Bert begint ons vooreerst te prikkelen met de vraag of er een markt voor een vastgoedobject is. Zo spelen we een korte “quiz” over de waarde van de Onze-Lieve-Vrouwekathedraal in Antwerpen. Enkelen van ons raden ernaar, maar we zitten veel te hoog. Uiteraard is de vraag: waar baseer je die waarde op? Hij verlost ons uit ons lijden door uit te leggen dat deze enkele jaren terug op 45 miljoen is gewaardeerd. Dat is een waarde die toch pijn doet en die enkel gebaseerd is op de verzekeringswaarde van de schilderijen van Rubens. Verder is het dus een hoop stenen waar je niks mee kunt doen.”
De quiz krijgt een prikkelend en razendsnel gevolg met een serie foto’s die steeds een waardefactor vertegenwoordigen. “Hoe verzeker je dit stadion in Brugge, heeft dat een brandverzekering nodig? Snelwegen zijn in verschillende landen privé-eigendom, maar wat is de waarde ervan? Is een krottenwijk een markt en waar wordt die door bepaald? Hoe ziet eigendom eruit voor bewoners van het Amazonewoud?
Wat bepaalt de waarde?
Bij waardebepalende factoren moet je bijvoorbeeld denken aan het aantal vierkante meters van het eigendom, het aantal badkamers en de stijl ervan, de provincie (Limburgers zijn bereid meer te betalen om in Limburg te wonen), is er een tuin en is die toegankelijk genoeg, is het gelegen aan water of is er groen in de buurt, wat voor iemand was de vorige bewoner, heeft het een garage (liefst een dubbele), hoe lang is de oprijlaan (!) tot zelfs de straatnaam. Het kost bijvoorbeeld meer om aan Heesveld of Kasteeldreef te wonen dan aan de Antwerpse Steenweg.
Om tot een volledige waardebepaling te kunnen komen zal van de verschillende factoren bepaald moeten worden of ze financieel/fiscaal/juridisch, economisch, ruimtelijk, bouwtechnisch, sociaal of emotioneel van aard zijn. Die lange oprijlaan kan zowel een juridisch als een ruimtelijk argument zijn, maar wellicht weegt het een zwaarder dan het ander.
Wat is eigendom?
Het doel van deze sessie is in ieder geval om ons te laten zien wat er allemaal achter de waarde van vastgoed schuilgaat. De eerdergenoemde bewoners van het Amazonewoud zijn bijvoorbeeld niet bekend met het begrip ‘eigendom’. Pierre-Joseph Proudhon schreef een interessant boek over de beginselen van recht en bestuur in ‘Wat is eigendom?’. Op die vraag antwoordt Proudhon standaard dat eigendom diefstal is. Proudhon is voor afschaffing van privaat eigendom en de vervanging daarvan door particulier bezit en vruchtgebruik.
Bert: “Deze kijk op eigendom zal wat bevreemdend zijn voor vastgoedmensen, maar als je wat van Marx leest en kijkt naar het vastgoedbegrip in de vroegere Sovjet-Unie dan begint een andere visie op het individu en diens eigendom op te vallen. Ik hoop dus dat jullie vanaf nu die gebouwen niet enkel als representatie van een som geld zien, maar begrijpen dat waarde een veel breder begrip is.”
Is het tijd om jouw blik op vastgoed te verbreden?
